导读：1月23日，冬季达沃斯正式开幕！中共中央政治局委员、中央财经领导小组办公室主任刘鹤在达沃斯论坛上做了“中国经济政策”的主旨发言。作为中央高层最值得信赖的经济智囊，刘鹤的发言基本代表着未来中国经济政策及房地产政策的基本走向！

  在这次主题演讲中，刘鹤明确提出：中国房地产去库存，依然是目前政府经济工作的主线之一。同时希望能够在三年之内化解中国金融高风险，重启增长新周期。此次会议关于房地产可以提炼出以下几个观点：

1、中国经济现阶段最大的工作主线是 “去产能+去库存+去杆杠”

  今后几年，中国的宏观经济政策、结构政策、改革政策、社会政策都将围绕从高速增长向高质量发展的转变。中国正处于从人均收入8000多美元向1万美元、进而向更高水平迈进的历史阶段。在这种情况下，高质量发展的主要内涵就是从总量扩张向结构优化转变，就是从“有没有”向“好不好”转变。

  在这次达沃斯演讲中，刘鹤再次明确提出中国现阶段改革的核心主线是“三去一降一补”：就是在生产过剩的领域“去产能”，在房地产领域去掉多余的库存，在金融领域去杠杆率。降低过高的杠杆率，在全社会降低成本，在整个经济结构中补上公共服务、基础设施和制度性短板，全面提升供给体系的适应力和创新性。

  中国推进供给侧结构性改革，已经取得了阶段性成效。2016年以来，中国已减少钢铁产能超过1.15亿吨，取缔1.4亿吨“地条钢”产能，减少煤炭产能超过5亿吨。但是还存在问题，主要在于两个方面：一个是我们生产了太多无用的东西，过剩了，这其中就包括了钢铁、煤炭及大量三、四线城市空置房。另外一个就是负债率太高了，地方政府的总负债高达30万亿以上，已经占到GDP水平的40%。因此现阶段中国必须坚持“去产能、去库存及去杆杠”，来解决目前中国的核心问题，以恢复整个经济系统的正常运转。

2、房地产去库存，关键靠城市化率

  棚户区改造+户籍制度改革是核心手段。在过去五年，有8000万人农民转化成市民，常住人口的城镇化率达到了58.52%。房地产去库存，关键还是要靠城市化率的提高。过去五年，8000万农民进城，创造了近3亿平米的住房需求。而根据最新的数据显示，未来三年，还将有1个亿的农民将会被改造成市民，这些可能大部分都将会获取城市合法身份，户籍。此外，还要再加上2018-2020年的棚改户1500万户。未来三年，中国房地产去库存依然是重要的发展主线。

 3、未来房地产政策将会呈现分化，一线城市不变，二线城市可变

  根据目前中国房地产的发展现状，房地产政策将逐渐由原来的“一刀切”，逐渐走向城市分化的基本特征，也就是所谓的“分城施策”阶段。

  完全不需要去库存的一线城市，未来的房地产政策肯定不会有变化，这其中主要包括北上广深等四大一线城市。一线城市不仅不会放松，还有可能加码。二线城市则可根据自身的房地产库存情况，做出相应的政策调整。此外，财政收入及地方债务负担过重的城市，也可以适当做房地产政策的调整。2017年年底八大二线城市以人才新政方式突破限购，就是一种因城施策的结果。而三四线城市，则由于库存太大，房地产政策基本上会保持相对宽松的状态。

 4、贷款政策会持续收紧，至少三年才会有新周期

  中国现阶段需要打好三大攻坚战，第一个就是防范化解重大金融风险。在中国经济面临的各类风险中，金融风险尤为突出。针对影子银行、地方政府隐性债务等突出问题，争取在未来3年左右时间，使宏观杠杆率得到有效控制，金融结构适应性提高，金融服务实体经济能力增强，系统性风险得到有效防范，经济体系良性循环水平上升。

  这就意味着，三年内中国的住房贷款政策不会有大的变化。短期之内期望的“认房不认贷、降低首套比例及利率水平”等政策基本不会出现了。中国房地产要想重新获得高杆杠，至少需要三年时间，才可开启新周期。

  （本文来源：新浪财经、大山房产俱乐部）